• Een dezer dagen ploft bij huiseigenaren de nieuwe WOZ-waarde op de mat, de waarde van de woning die door gemeente is vastgesteld.
  • De WOZ-waarde is relevant voor een aantal gemeentebelastingen, de inkomstenbelasting en mogelijk ook de hypotheekrente.
  • Voor de gemeentebelasting is een lagere WOZ-waarde gunstig, maar voor de hypotheekrente juist een hogere.
  • Business Insider bespreekt hoe een hogere WOZ-waarde soms in je voordeel kan uitpakken.

Bij huiseigenaren ploft een dezer dagen de WOZ-waarde op de mat. Deze schatting van de woningwaarde door de gemeente kan op een aantal zaken invloed hebben: de inkomstenbelasting, enkele gemeentebelastingen en mogelijk ook de hypotheekrente.

Het is wel belangrijk om te weten dat de WOZ-waarde achterloopt op de huidige woningwaarde. De waarde die op de beschikking van dit jaar staat is de waarde van de woning van 1 januari 2020. Dat is dus niet de woningwaarde van nu, maar die van een jaar geleden.

Aangezien de gemiddelde huizenprijs afgelopen jaar met 7,3 procent is gestegen, ligt jouw woningwaarde waarschijnlijk hoger dan de aangegeven WOZ-waarde.

WOZ-waarde: aangifte inkomstenbelasting en gemeentebelasting

Bij een hogere WOZ-waarde denk je misschien al snel aan hogere belastingen, maar dat hoeft niet per se zo te zijn. Misschien zijn de tarieven van de gemeentebelasting, bijvoorbeeld de onroerendezaakbelasting (ozb), naar beneden geschroefd of is het eigenwoningforfait bij de inkomstenbelasting gedaald. Als dat het geval is kan de belasting gelijk of lager uitpakken.

Financieel Intermediair Van Bruggen Adviesgroep laat in zijn nieuwsbrief van deze week zien wat er met de inkomstenbelasting gebeurt als de WOZ-waarde stijgt en het eigenwoningforfait daalt.

Lees ook: Dit verandert per 1 januari 2021 voor je huis: van hypotheekrenteaftrek tot overdrachtsbelasting

Als voorbeeld dient een woning die op peildatum 1 januari 2019 een WOZ-waarde van drie ton had. Van Brugggen Adviesgroep heeft daar de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde van 7,3 procent op losgelaten, waarmee de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2020 uitkomt op 312.900 euro.

Door naar het eigenwoningforfait bij de inkomstenbelasting. In 2019 moesten huiseigenaren 0,65 procent van de WOZ-waarde optellen bij hun belastbare inkomen in box 1 als eigenwoningforfait. In dit geval komt dat neer op 1.950 euro. Maar in 2020 geldt een lager percentage van 0,60 procent van de WOZ-waarde die moet worden bijgeteld. Het eigenwoningforfait komt daarom lager uit op 1.931,40.

Volgens Van Bruggen ligt de scheidslijn bij een stijging van de WOZ-waarde met 7,7 procent. Als de WOZ-waarde van een huis met 7,7 procent of meer gestegen, dan is het eigenwoningforfait hoger over het belastingjaar 2020 ten opzichte van 2019.

Let wel op: als je dit jaar belastingaangifte doet over het fiscale jaar 2020, dan kijkt de fiscus bij de inkomstenbelasting voor het eigenwoningforfait naar de WOZ-peildatum van het voorgaande jaar, ofwel 1 januari 2019.

De WOZ-waarde voor 1 januari 2020 die je deze maand van de gemeente krijgt, is pas over een jaar relevant voor de aangifte van de inkomstenbelasting.

Gemeentebelasting: hogere WOZ-waarde gaat vaak gepaard met hogere belastingtarieven

Ook de gemeentebelastingen zouden lager kunnen uitpakken, als de tarieven omlaag zijn geschroefd, maar dat is nauwelijks het geval. De meeste gemeenten hebben de belastingtarieven juist opgeschroefd, en niet zo'n beetje ook.

Gemiddeld stijgen de tarieven voor de ozb-belasting 5,8 procent in 2021, meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek afgelopen maand. Het tarief voor rioolheffing stijgt met gemiddeld 2,6 procent. De grootste stijging is echter die van de afvalstoffenheffing met gemiddeld 10 procent, maar deze is niet gekoppeld aan de WOZ-waarde.

Lees ook: Gemeentelijke woonlasten stijgen zeer fors in 2021 – dit gebeurt er met de ozb voor huiseigenaren in 40 steden

Verwacht je toch meer belasting te betalen door de hogere WOZ-waarde, dan wil je misschien bezwaar maken. Volgens Van Bruggen Adviesgroep werden in 2020 186.000 bezwaren ingediend tegen de door de gemeenten vastgestelde WOZ-waarden. In de afgelopen jaren werd ongeveer 2 op de 5 bezwaren gegrond verklaard. Gemiddeld werd de WOZ-waarde met 10 procent gewijzigd.

WOZ-waarde en de hypotheekrente: let op risico-opslag

Voor je besluit in de spreekwoordelijke pen te klimmen, is het goed om te bedenken dat je met een hogere WOZ-waarde wellicht een lagere hypotheekrente kunt krijgen. Geldverstrekkers werken met een risico-opslag die samenhangt met de verhouding tussen schuld en woningwaarde.

Als de woningwaarde stijgt, kan het zijn dat je voor een lagere rente in aanmerking komt. Is de WOZ-waarde gestegen, dan kun je met de beschikking dus ook bij de bank aankloppen. Soms kan dit alleen als een nieuwe rentevaste periode ingaat, maar bij veel geldverstrekkers kan het inmiddels ook tussentijds.

Overigens verandert de verhouding tussen de hypotheekschuld en de woningwaarde natuurlijk ook als je aflost op de hypotheeklening. Er zijn geldverstrekkers die de rente daarop automatisch aanpassen.

Lees ook: NN gaat overstag en verlaagt de hypotheekrente automatisch bij voldoende aflossing

Ben je van plan om naar aanleiding van de WOZ-beschikking naar de bank te gaan voor een lagere rente, houd er dan wel rekening mee dat deze een jaar achterloopt en de werkelijke woningwaarde zeer waarschijnlijk hoger is. Wellicht is een taxatie van de woning dan meer op zijn plaats. Bij sommige geldverstrekkers is een taxatierapport vereist.

Lees ook: Lagere hypotheekrente doordat je aflost of je huis meer waard wordt? Dit zijn de verschillen tussen 10 grote geldverstrekkers

Het volgende voorbeeld van Van Bruggen Adviesgroep laat zien wat een hogere WOZ-waarde met de renteopslag kan doen. Het gaat om een woning die enkele jaren geleden voor drie ton is gekocht met een annuïteitenhypotheek van 10 jaar vast, tegen een rente van 3 procent (dat is inclusief de risico-opslag). De hypotheek bedroeg aanvankelijk 100 procent van de woningwaarde, ofwel ook 300.000 euro.

In het voorbeeld is nieuwe WOZ-waarde na een aantal jaar vastgesteld op 390.000 euro; daarnaast is de hypotheek door aflossingen gedaald naar 270.000 euro. De hypotheek bedraagt hierdoor inmiddels minder dan 70 procent van de woningwaarde. Volgens Van Bruggen is de kans groot dat de renteopslag daarmee een paar tienden van een procent omlaag kan.

Stel dat de renteopslag door de nieuwe verhouding tussen de hypotheekschuld en de woningwaarde 0,2 procentpunt omlaag kan, dan is dat een besparing van meer dan 500 euro per jaar, door een combinatie van een lagere maandlast en een snellere aflossing.

Huiseigenaren die een NHG-hypotheek hebben afgesloten, komen hiervoor waarschijnlijk niet in aanmerking. Voor deze hypotheken geldt meestal al de laagste risico-opslag.

Immers, de NHG (Nationale Hypotheek Garantie) is een soort verzekering die je bij de aankoop van de woning hebt afgesloten om een restschuld te vermijden. Mocht je door arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, een scheiding of overlijden de hypotheek niet meer kunnen betalen, dan wordt een eventuele restschuld bij verkoop van de woning uit de NHG-pot betaald. Dat betekent minder risico voor geldverstrekker en dus ook een lagere risico-opslag bij het bepalen van de hypotheekrente.

[activecampaign form=24]

Lees meer over de WOZ-waarde: